
房地产市场这不正调整嘛,上海新江湾城的融信世纪江湾小区,业主们搞了个“价格同盟”。好几套同户型二手房全挂1460万,可尴尬的是,近30天压根没人来看房,购房者根本不买账。

在贝壳找房上,现在这小区有5套93平米的房子,清一色挂1460万,算下来每平米差不多15.7万。这在现在二手房都靠“降价换成交”的大环境里,显得特别扎眼。
业主们敢这么逆势定价,其实是有“底气”的,这小区2018年开盘时均价才9.23万/平,后来靠优质学区,房价一路飙升,2023年前后小户型成交单价都冲到19-20万/平了,四年就翻倍,曾经也是妥妥的“网红学区房”。
可理想很丰满,现实很骨感。现在小区里还有两套93平米的房挂1460万,另外两套稍作调整挂1459万、1470万,但这些房子近30天带看量不是0就是1次,冷清得很。
正在看房的陈女士说得很实在:“1460万在杨浦滨江都能买大平层了!”虽然这小区学区好,能解决孩子上学问题,但她担心将来想卖的时候会亏,要是附近有同级别学区的新房,肯定选新房。
她提到的建发海宸,离这儿也就3公里,11月二次开盘,105平米的三房总价才1200万,均价11.6万/平。反观融信世纪江湾,9月成交均价已经跌到13.5万/平,比周边新房还贵,这价格倒挂太明显了。

对于业主们的“保价操作”,业内专家都不看好。上海中原地产的卢文曦直接说:“市场下跌的时候,人心根本齐不了。”
中介也透露,所谓的“统一价”就是个样子货,其实都能谈。“每套房子楼层、朝向、装修不一样,房东降价尺度也不同,运气好1300万都有可能拿下。”
而且这小区7月以来成交的三套房子,单价最高也就14.6万/平,还有一套比93平米稍大的,成交价才1275万,比现在的挂牌价低了不少。
某新房项目营销负责人也说:“新江湾板块二手房价格差不多见底了,这联盟没用,只要有人急着卖降价,联盟立马就破。”
融信世纪江湾能涨起来,核心是对口复旦二附校这个优质学区。但现在,学区房的光环正在消失。
太平洋房屋的中介说:“现在学区基本等于白送了。”就像上海明珠小学对口的朱家滩小区,以前单价最高冲到16万/平,现在33平米的房子挂223万,合下来6.8万/平,也就2015年前后的价格,连巅峰时期的零头都不到。
业主抱团保价的背后,其实是楼市心态的大转变。以前大家都觉得“买房必赚”,业主们都想着“捂着房子等涨价”,但现在房价单边上涨的时代过去了,二手房市场正在“价值回归”。
简单说,以前买房看“能不能升值”,现在大家更看重“住得爽不爽”,房子品质、配套设施、物业服务这些实际价值,才是决定房价的关键。
而且政策也在引导市场理性,2025年3月住建部发布的《住宅项目规范》,从层高、隔音、电梯到配套都提高了要求。就拿大家关心的得房率来说,那些符合新规、得房率高的新房,卖得都比平均水平好,7成以上项目去化率都超40%。

让融信世纪江湾业主更担心的是,新江湾城板块未来会有不少新住宅用地入市,以后新房不会断供了,二手房的价格压力只会更大。
业内人士分析,业主统一价格,短期内可能让人觉得价格稳定,但长期来看,房价最终还是由供需和实际价值决定,靠抱团根本改变不了市场趋势。
而且业主之间也有“私心”,要是有人急着用钱降价卖房,这联盟立马就散了。现在小区里67平米的热门户型,就有最低13.7万/平的挂牌价,没参与统一保价。
国金证券的宋雪涛也说:“二手房想卖出去,降价换成交是必然选择,毕竟价格调整比新房灵活,面对供需失衡,只能这么做。”
就像购房者陈女士说的:“要是单纯为了住,这小区还行,但想到将来卖可能亏,有同级别学区的新房,肯定选新房。”
说到底,现在二手房市场已经不是业主想定多少价就多少价了,房子好不好住、配套实不实用、品质过不过关,才是决定房价的关键。
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