房地产市场这不正调整嘛，上海新江湾城的融信世纪江湾小区，业主们搞了个“价格同盟”。好几套同户型二手房全挂1460万，可尴尬的是，近30天压根没人来看房，购房者根本不买账。
在贝壳找房上，现在这小区有5套93平米的房子，清一色挂1460万，算下来每平米差不多15.7万。这在现在二手房都靠“降价换成交”的大环境里，显得特别扎眼。
业主们敢这么逆势定价，其实是有“底气”的，这小区2018年开盘时均价才9.23万/平，后来靠优质学区，房价一路飙升，2023年前后小户型成交单价都冲到19-20万/平了，四年就翻倍，曾经也是妥妥的“网红学区房”。
可理想很丰满，现实很骨感。现在小区里还有两套93平米的房挂1460万，另外两套稍作调整挂1459万、1470万，但这些房子近30天带看量不是0就是1次，冷清得很。
正在看房的陈女士说得很实在：“1460万在杨浦滨江都能买大平层了！”虽然这小区学区好，能解决孩子上学问题，但她担心将来想卖的时候会亏，要是附近有同级别学区的新房，肯定选新房。
她提到的建发海宸，离这儿也就3公里，11月二次开盘，105平米的三房总价才1200万，均价11.6万/平。反观融信世纪江湾，9月成交均价已经跌到13.5万/平，比周边新房还贵，这价格倒挂太明显了。
对于业主们的“保价操作”，业内专家都不看好。上海中原地产的卢文曦直接说：“市场下跌的时候，人心根本齐不了。”
中介也透露，所谓的“统一价”就是个样子货，其实都能谈。“每套房子楼层、朝向、装修不一样，房东降价尺度也不同，运气好1300万都有可能拿下。”
而且这小区7月以来成交的三套房子，单价最高也就14.6万/平，还有一套比93平米稍大的，成交价才1275万，比现在的挂牌价低了不少。
某新房项目营销负责人也说：“新江湾板块二手房价格差不多见底了，这联盟没用，只要有人急着卖降价，联盟立马就破。”
融信世纪江湾能涨起来，核心是对口复旦二附校这个优质学区。但现在，学区房的光环正在消失。
太平洋房屋的中介说：“现在学区基本等于白送了。”就像上海明珠小学对口的朱家滩小区，以前单价最高冲到16万/平，现在33平米的房子挂223万，合下来6.8万/平，也就2015年前后的价格，连巅峰时期的零头都不到。
业主抱团保价的背后，其实是楼市心态的大转变。以前大家都觉得“买房必赚”，业主们都想着“捂着房子等涨价”，但现在房价单边上涨的时代过去了，二手房市场正在“价值回归”。
简单说，以前买房看“能不能升值”，现在大家更看重“住得爽不爽”，房子品质、配套设施、物业服务这些实际价值，才是决定房价的关键。
而且政策也在引导市场理性，2025年3月住建部发布的《住宅项目规范》，从层高、隔音、电梯到配套都提高了要求。就拿大家关心的得房率来说，那些符合新规、得房率高的新房，卖得都比平均水平好，7成以上项目去化率都超40%。
让融信世纪江湾业主更担心的是，新江湾城板块未来会有不少新住宅用地入市，以后新房不会断供了，二手房的价格压力只会更大。
业内人士分析，业主统一价格，短期内可能让人觉得价格稳定，但长期来看，房价最终还是由供需和实际价值决定，靠抱团根本改变不了市场趋势。
而且业主之间也有“私心”，要是有人急着用钱降价卖房，这联盟立马就散了。现在小区里67平米的热门户型，就有最低13.7万/平的挂牌价，没参与统一保价。
国金证券的宋雪涛也说：“二手房想卖出去，降价换成交是必然选择，毕竟价格调整比新房灵活，面对供需失衡，只能这么做。”
就像购房者陈女士说的：“要是单纯为了住，这小区还行，但想到将来卖可能亏，有同级别学区的新房，肯定选新房。”
说到底，现在二手房市场已经不是业主想定多少价就多少价了，房子好不好住、配套实不实用、品质过不过关，才是决定房价的关键。
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